□ 금번 부동산 세제 개편의 목표는 공정과세 및 과세형평 제고 등 부동산 세제 합리화

○ 부동산 시장 안정을 위한 단기 대응 목적의 세제 개편은 아니며, 지속가능하고 합리적인 부동산 세제를 고민한 결과

- 현실을 구체적으로 세심하게 반영하기 위해 장기거주·고령·지방 주택에 대한 지원, 다주택자 매도기회 부여 등 병행

○ 부동산 시장 안정을 위해 주택공급 확대·주택금융 합리화 등 다각적 노력 병행 중

【 거주용 1주택 】 → 최대한 보호
➊ (종부) 시가 20억원 수준(공시가격 14억원)까지 비과세, 시가 30억원 수준(공시가격 21억원)까지는 보유세 완화
     * ➀1주택 과세대상 축소(기준금액 12→14억원), ➁거주용 1주택은 기본공제 인상(12→14억원)
➋ (양도) 양도소득세도 완화
     ➀최대 80% 거주공제, ➁10년 이상 거주(양도가액 30억원 이하) 기본공제 인상 250만원→2,500만원

【 일정가액 이상 1주택 】 → 과세형평 제고
➌ (종부) 거주하더라도 시가40~50억원(공시가격28~35억원) 초과는 보유세 정상화
     * 1세대 1주택자 세액공제 한도(600만원) 신설, 주택가액 기준으로 세율 일원화
➍ (양도) 양도소득세 공제수준 합리화
     * 양도차익이 큰 일정가액 이상 주택(시가30억원수준초과)에 거주공제 한도(10억원) 신설
     (예: 10억원에 취득, 10년 거주 후 30억원에 양도시 거주공제(공제율 80%) 9.6억원 수준)

【 비거주 주택·다주택 】 → 과세 정상화
➎ (종부) 비거주 주택 및 다주택에 대한 보유세 정상화
     * ➀기본공제 축소: [비거주 1주택] 12→9억원, [다주택] 9억원 → 4억원+(5억원 중 거주주택 비중)
     ➁보유→거주공제로 전환, ➂3주택 이상 보유시 공정시장가액비율 상향(60→80%)
➏ (양도) 양도소득세도 정상화
     * 장특공제를 보유→거주공제로 전환 (비거주 주택은 공제 배제)

【 고령자 등 세부담 완화 】 → 납부부담 완화, 거래 정상화
➐ (종부) 현금 유동성이 부족한 고령·거주용 주택 등의 납부 부담 완화
     * 납부유예 요건 완화·신설, 납세담보로 보증보험 활용시 인센티브 부여
➑ (양도) 은퇴 고령자·다주택자 한시 매도기회 부여
     * ➀은퇴한 고령 1주택자가 수도권에서 지방 이주시 양도세 감면최대 50%, 5억원 한도
     ➁다주택자 양도세 중과 한시 완화

【 지방 주택 】 → 지방 주택 경기 활성화 지원
➒ (종부･양도) 지방 주택 취득 인센티브 부여
     * 지방 주택 추가 취득시 양도소득세, 종합부동산세 1세대 1주택 특례 및 주택수 제외

【 시행 스케쥴 】 → 시장 수용성 및 제도 안착
➓ (종부･양도) 단계적 제도개편
     * 종부세는 2년간 단계적 개편, 양도세는 1년 유예 후 2년간 점진적 시행

□ 거주용 1주택에 대해서는 최대한 보호하되, 일정가액 이상 주택, 비거주 주택, 다주택에 대한 과도한 세제지원을 정상화

➊ 주택가격 상승으로 종합부동산세 과세인원 증가 예상
     → 종합부동산세 1주택 과세대상 기준금액 상향(12→14억원)

➋ 주택 수 기준으로 종합부동산세를 차등 과세하여 보유한 주택의 가액이 같아도 주택 수가 많으면 더 높은 세율 적용
     → 종합부동산세 세율 체계를 주택 수에서 주택가액 기준으로 전환

➌ 주택에 거주하지 않고 보유만 하더라도 세제혜택 부여
     → 종합부동산세 1주택 세액공제 및 양도소득세 장기보유특별공제를 보유기간에 대한 공제에서 거주기간에 대한 공제로 전환
     → 비거주 1주택 및 다주택에 대한 종합부동산세 기본공제 축소
     * [비거주 1주택] 12→9억원, [다주택] 9억원 → 4억원+(5억원 중 거주주택 비중)

➍ 종합부동산세 1주택 세액공제로 최대 80%까지 한도 없이 공제되어 과세형평 저해(주택가격이 비쌀수록 혜택이 커지는 구조)
     → 세액공제 한도 신설('27년 800만원, ’28년 이후 600만원)

➎ 양도소득세 장기보유특별공제로 최대 80%(1주택 기준)까지 한도 없이 공제되어 과세형평 저해
     → 장기보유특별공제 공제한도 신설('27년 1년간 유예 후 '28년 20억원, '29년 이후 10억원)

□ 거주용 1주택은 시가 40~50억원까지는 세액변동이 크지 않음

○ 1세대 1주택자는 시가 20억원까지 비과세
○ 30억원 이하 거주용 1주택은 세부담 완화
○ 40~50억원까지는 세액변동이 크지 않게 최대한 보호

□ 1세대 1주택이라도 시가 40~50억원을 초과하는 주택, 거주하지 않는 주택, 다주택 보유할 경우 세액이 늘어날 수 있으나, 이는 그간의 과도한 혜택을 정상화하는 것임

□ 금번 종합부동산세 개편은 증세 목적이 아닌 세부담 적정화, 과도한 혜택 조정 등 세부담 정상화를 위해 마련

○ 거주용 1주택은 최대한 보호하되, 일정가액 이상 주택, 비거주주택, 다주택에 대한 세부담을 정상화하여 실거주자 중심의 주택시장을 확립하기 위한 조치

□ 참고로, 종합부동산세는 전액 부동산교부세로 지방정부에서 사용되므로 종부세수 증가는 지방정부 재원 확충으로 연결

○ 부동산교부세는 재정 여건, 사회복지 수요, 저출생 대응 수요 등을 기준으로 각 지방정부에 배분 → 지역 균형발전 재원으로 활용

○ 지방정부의 자체적 판단에 따라 부동산 관련 분야에 활용 가능

□ 매도 및 비수도권 이주에 대한 자발적 선택을 지원하는 취지

➊ (비거주·다주택) 과세 정상화 과정에서 양도세 정상화 유예(1년) 및 다주택자 중과 완화(2년) 병행

➋ (고령자 지방이주) 은퇴 등으로 지방이주 의사가 있는 경우 파격적인 양도세 인센티브 부여하고,
     - 지속 거주하기 원하는 경우 종부세 납부유예를 확대*하여 최대한 보호
     * 10년 이상 거주한 65세 이상 1주택자의 보유세가 소득의 10% 초과시 소득요건 미적용

※ 토론회 및 온라인 의견수렴 결과 고령자의 지방이주 인센티브 부여 필요하다는 의견이 다수 제기된 점을 감안하여 정책 반영

□ 취학·직장 등 부득이한 사유로 인해 불가피하게 보유한 주택에 거주하지 못하는 경우를 감안하여 제도를 설계하였음

⇨ 취학, 근무상 형편, 질병의 치료·요양 등 부득이한 사유로 인해 거주하지 못한 기간도 거주기간으로 인정할 예정

※ "이와 유사한 사유로 볼 수 있는 경우"도 부득이한 사유에 포함하여 과세관청이 구체적 사실판단 통해 개별적으로 인정 예정

□ 다만, 제도 악용 방지 위해 거주이전일 현재 1년 이상 거주 중인 경우에 한정하고, 거주 인정기간은 최장 3년 한도로 할 계획

□ 보유세 정상화에 따른 매도기회 부여 위해 양도세 단계적 개편, 다주택 중과 한시 완화 등으로 보유세-양도세 간 균형 도모

○ (단계적 개편) 종부세는 '27년부터 2년간 단계적 개편, 양도세는 '27년 1년간 유예 후 '28~'29년 단계적 시행

○ (고령자 지방이주) 고령(65세 이상) 1세대 1주택자가 수도권에서 지방으로 이주하는 경우 양도세 감면(최대 50%, 5억원 한도)

○ (장기 거주자) 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택의 양도세 기본공제 상향(연 250만원 → 연 2,500만원)

○ (다주택자) 다주택자의 조정대상지역 소재 주택에 대한 양도세 중과세율을 '27~'28년간 한시 완화 적용

* [2주택] (현행) 기본세율(6~45%)+20%p ('27) +5%p ('28) +10%p ('29~) +20%p
   [3주택 이상] (현행) 기본세율(6~45%)+30%p ('27) +10%p ('28) +15%p ('29~) +30%p

□ 다주택자 보유세 정상화 등 정책환경 변화를 감안하여 다주택자 조정대상지역 주택에 대한 양도세 중과를 '27~'28년간 한시적 완화
* 양도세 중과 재개(5.10.) 이후 양도분에 대해서도 완화된 중과세율 적용

○ 현행 양도세 중과 수준 유지시 다주택자는 세제 개편 후 보유·양도 모두 곤란할 수 있는 점 고려

□ 다주택자 양도세 중과 재개(5.10.) 이후 양도한 경우에는 "완화된 중과세율"이 적용되는 것으로, "중과배제"와 다름

○ 양도세 중과 재개 이전에 일찍 매도한 사람과는 세액에 차등이 있도록 "양도세 중과 한시 완화"로 설계

⇒ 투자·투기수요 억제 위해 다주택자 양도세 중과 제도는 유지하되, 보유세 정상화에 따른 한시적 매도기회 부여 취지

※ 부동산 정책 토론회 및 온라인 의견 수렴 결과 다주택자 양도세 중과 완화 필요 의견이 다수 제기된 점도 고려

□ 전월세 세입자 분들의 주거비 부담을 덜어드리기 위해 금번 세제개편 시 월세세액공제를 확대했으며, 청년에 대해서는 더 높은 공제율 적용

* 월세세액공제 공제대상 월세 한도 확대(연 1,000→1,200만원), 청년에 대해서는 소득 구분 없이 세액공제율 17% 적용(~'29년)

□ 정부는 임대차 시장 안정을 위해 주택공급 확대 등 근본적 대책 마련을 함께 추진하겠음

□ 이번 개편은 시가 30억원 이하 “거주용 1주택”에 한정해 보유부담을 완화하는 것이며, 비거주·다주택에 대해서는 과세를 정상화

□ 또한, 규제 제도* 등에 따라 세제개편이 투기수요 자극 및 매수 확대로 이어지기 어려운 구조
* 토지거래허가제도 : 허가구역 내 주택매수 시 4개월 내 실거주의무 부여
   규제지역 대출규제 : (LTV) 무주택자(처분조건부 1주택자 포함) 40%, 유주택자 0%,
   (주택가격별 대출한도) 15억이하6억원, 15~25억원4억원, 25억원초과2억원

□ 근본적인 부동산시장 안정을 위해 주택공급 확대에도 총력